Documentation technique · 36 simulateurs

Méthodologie & Glossaire.

Toutes les formules, hypothèses et sources utilisées par les calculateurs CalcInvest. Aucune boîte noire : tu peux vérifier chaque chiffre.

Principes généraux

Tous les calculateurs CalcInvest tournent localement dans ton navigateur. Aucune donnée n'est envoyée sur un serveur. Les simulations sont déterministes : les mêmes paramètres produisent toujours le même résultat.

Ce que les calculateurs font

  • Projections sur des horizons fixes avec hypothèses constantes (taux, inflation, etc.)
  • Backtest sur données historiques réelles (S&P 500, BTC, etc.) pour les DCA
  • Application des règles fiscales françaises 2025 (PFU, PEA, AV, LMNP, IR par tranches)
  • Affichage des KPIs financiers standards : TRI, CAGR, drawdown, multiplicateurs

Ce que les calculateurs ne font pas

  • Pas de prédiction : les rendements historiques ne préjugent pas du futur
  • Pas de prise en compte de ta situation personnelle complète (autres revenus, charges, niche fiscale)
  • Pas de tenue de compte ni de gestion de portefeuille
  • Pas de conseil en investissement personnalisé (cf. avertissement en bas)

Rendement locatif

Calcul du rendement et du cashflow d'un investissement locatif sur un horizon donné, avec amortissement du crédit, fiscalité et plus-value à la revente.

Formules clés

Rendement brut = Loyer annuel / Prix d'achat × 100
Rendement net = (Loyer effectif − Charges) / Acquisition totale × 100
Rendement net-net = (Loyer net − Impôts) / Acquisition totale × 100
Cashflow mensuel = (Loyer effectif − Charges − Mensualité crédit − Impôts) / 12
Mensualité crédit = formule annuité-due classique sur (capital, taux, durée)

Charges incluses

  • propTax : taxe foncière annuelle
  • copro : charges de copropriété non récupérables
  • insurance : assurance PNO + GLI
  • mgmtPct : frais de gestion locative en % du loyer effectif
  • maintPct : entretien courant en % du prix du bien
  • recurringWorksRate : provision travaux lourds en % du prix (toiture, façade)
  • Vacance locative : appliquée comme % de réduction sur le loyer brut

Régimes fiscaux modélisés

  • Micro-foncier : abattement 30 % sur loyers, puis TMI + PS 17.2 %
  • Réel foncier : loyers − charges déductibles − intérêts crédit, puis TMI + PS
  • LMNP micro : abattement 50 %, puis TMI + PS
  • LMNP réel : loyers − charges − intérêts − amortissements (bâti 25 ans à 85 % du prix, mobilier 7 ans), puis TMI + PS

Plus-value à la revente

Abattements pour durée de détention (résidence secondaire / locatif, hors RP) :

  • IR (19 %) : 6 %/an de la 6e à la 21e année, +4 % la 22e → exonéré à 22 ans
  • PS (17.2 %) : 1.65 %/an de la 6e à la 21e, +9 % la 22e, 1.60 %/an de la 23e à la 30e → exonéré à 30 ans

SCPI · Pierre papier

Simulation d'investissement en SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) avec versement initial + DCA optionnel, revalorisation des parts, distribution mensuelle et 4 régimes fiscaux comparés.

Formules clés

Capital effectif = Cash investi × (1 − Frais d'entrée)
Dividende mensuel = Capital × (TDVM / 12)
Revalorisation mensuelle = (1 + reval_annuelle)^(1/12) − 1
Yield net = Dividendes nets cumulés / Capital moyen / durée

Régimes fiscaux modélisés

  • Pleine propriété : loyers imposés au TMI + 17.2 % PS — le plus défavorable
  • SCPI européenne : crédit d'impôt sur l'impôt étranger → TMI seul, pas de PS (économie ≈ 17 pts)
  • Assurance-vie : capitalisation auto sans impôt en phase, puis 7.5 % IR + 17.2 % PS après 8 ans (avec abattement 4 600 €) ou flat tax 30 % avant
  • Nue-propriété : pas de loyers pendant démembrement, récupération pleine propriété à terme

Hypothèses par défaut

  • tdvm : 5.5 % (moyenne marché 2024)
  • reval : +1 % / an (valeur des parts)
  • fraisEntree : 10 % (norme du marché)
  • ps : 17.2 % (prélèvements sociaux 2025)

Valorisation DCF

Modèle d'actualisation des flux futurs (Discounted Cash Flow) à 2 phases de croissance + valeur terminale (Gordon Growth). Estime la valeur intrinsèque d'une action.

Formules clés

FCF[an n] = Revenus × (1 + g)^n × Marge FCF
PV[an n] = FCF[an n] / (1 + WACC)^n
Valeur terminale = FCF[10] × (1 + g_term) / (WACC − g_term)
PV terminal = Valeur terminale / (1 + WACC)^10
EV (Enterprise Value) = Σ PV[1..10] + PV terminal
Equity Value = EV − Dette nette
Valeur intrinsèque / action = Equity Value / Actions en circulation

Structure du modèle

  • Phase 1 (années 1-5) : croissance haute (typiquement 8-15 % pour growth, 3-6 % pour value)
  • Phase 2 (années 6-10) : croissance modérée (transition vers la maturité)
  • Valeur terminale : modèle de Gordon — croissance perpétuelle ≤ croissance économique long terme (typiquement 2-3 %)

Validation

  • WACC doit être supérieur à la croissance terminale (sinon valeur infinie)
  • Si Equity Value < 0, le modèle alerte que la dette dépasse l'EV
  • Matrice de sensibilité 5×5 sur WACC (±2 pts) × croissance terminale (±1 pt)

Verdict

  • Upside > +20 % : SOUS-ÉVALUÉ
  • +5 % < Upside < +20 % : LÉGÈREMENT SOUS-ÉVALUÉ
  • −10 % < Upside < +5 % : JUSTE PRIX
  • Upside < −10 % : SURÉVALUÉ

Intérêts composés

Capitalisation d'un capital initial + versements mensuels à un taux annuel constant.

Formules clés

Taux mensuel = (1 + taux annuel net)^(1/12) − 1
Valeur mois M+1 = (Valeur M + Versement) × (1 + taux mensuel)
Doublement (ans) = ln(2) / ln(1 + taux annuel net)
Valeur réelle = Valeur nominale / (1 + inflation)^années

Versements croissants

Si contributionGrowth > 0, le versement mensuel augmente de X % chaque année (reflet de l'évolution salariale).

Comparaison enveloppes fiscales (Analyse 06)

  • Livret A : taux réglementé 3 % fixe, totalement exonéré
  • PEA : taux user, exonéré IR après 5 ans (PS 17.2 % sur gains)
  • AV : frais 0.8 %/an, après 8 ans : 7.5 % + PS, abattement 4 600 € (célibataire)
  • CTO : PFU 30 % sur plus-values

DCA Bourse

Backtest d'une stratégie d'investissement régulier sur des indices ou ETF, avec données mensuelles historiques réelles.

Mécanique

  • Achat de parts à chaque période avec le versement mensuel
  • Réinvestissement automatique des dividendes (S&P 500 uniquement, données Shiller)
  • Frais ETF (TER) appliqués mensuellement sur les unités
  • Taux IRR calculé sur les flux mensuels (sortie = valeur finale)

Analyses disponibles

  • Vue d'ensemble (4 séries : portefeuille, versé, cash, sans frais)
  • Rendements annuels (histogramme + best/worst)
  • Drawdown historique (underwater chart + recovery time)
  • Lump sum vs DCA étalé (comparaison sur fenêtres glissantes)
  • Volatilité glissante 12 mois + ratio CAPE
  • Monte Carlo bootstrap (2000 trajectoires)
  • Décumulation : rente fixe vs rente indexée vs swr

Données disponibles

S&P 500 (1871→), Nasdaq, MSCI World, Euro Stoxx 50, CAC 40, Nikkei, Or, Argent, Brent, WTI. Voir section Sources.

DCA Crypto

DCA sur les 5 majors crypto (BTC, ETH, XRP, BNB, SOL) avec analyse spécifique aux marchés volatils.

Spécificités vs Bourse

  • Pas de dividendes (modèle pur prix)
  • Détection de cycles bull/bear (+50 % / −30 % depuis dernier extremum)
  • Fiscalité française : flat tax 30 % à la cession (pas d'imposition crypto-crypto depuis 2019)
  • Monte Carlo avec fat-tail kicker (Student-t à 20 % des draws) pour mieux refléter le profil de risque crypto

Analyse 08 — Stratégies DeFi

Compare HODL pur, staking liquide, lending stablecoins et liquidity providing avec des taux historiques moyens 2022-2026 :

  • Staking ETH (Lido) : 3.5 % APY
  • Staking SOL : 6.5 % APY (liquid)
  • Lending stables : 5 % APY (Aave/Compound), suppose 30 % du portfolio en USDC
  • LP volatil/stable : 8 % APY brut − ~3 %/an d'IL estimée

Ces taux varient fortement selon les conditions de marché. Risques : smart contract, slashing, depeg, IL.

FIRE — Indépendance financière

Calcul de l'objectif d'épargne et de la trajectoire pour atteindre l'indépendance financière (concept FIRE).

Formules clés

FIRE Number = Dépenses annuelles / Taux de retrait
Règle des 4 % : taux de retrait sûr standard (Trinity Study, ajustable)
Années jusqu'au FIRE : itération sur trajectoire compound jusqu'à atteindre FIRE Number

Variantes calculées

  • Lean FIRE : dépenses minimalistes (×25 réduites)
  • Coast FIRE : seuil pour qu'aucun versement futur ne soit nécessaire (capital seul suffit en compound)
  • Fat FIRE : dépenses confortables (×33+)
  • Barista FIRE : couvre seulement 50 % des dépenses

Analyse 06 — Monte Carlo

2000 trajectoires bootstrap des rendements S&P 500 réels pour estimer la probabilité d'atteindre l'objectif et le risque de ruine en phase de retrait.

PER — Plan d'Épargne Retraite

Simulateur PER avec économie d'impôt sur les versements et fiscalité de sortie en capital ou rente.

Mécanique

  • Versement mensuel capitalisé au taux annuel net selon le profil (prudent 4 % / équilibré 6 % / dynamique 8 %)
  • Économie IR immédiate = versement × TMI (jusqu'au plafond de déduction)
  • Plafond annuel : 10 % des revenus pro de N-1, plafonné à 8 PASS (≈ 35 194 € en 2025)
  • Reportabilité : 3 ans non utilisés cumulables

Sortie

  • Capital : Capital reversé, taxé soit au barème IR sur la part versée + PFU 30 % sur les gains, soit flat tax sur tout (au choix optimal)
  • Rente : Rente viagère, imposée comme rente (abattement par âge : 50 % < 60 ans, 60 % 60-69, 70 % >69 ans)
  • Mix : X % capital + (100−X) % rente, avec calcul d'optimisation

Comparaison vs CTO

L'analyse compare le PER (économie IR immédiate + capitalisation + sortie taxée) à un CTO équivalent (versements nets + capitalisation + PFU 30 %). Le PER gagne d'autant plus que la TMI à la sortie est inférieure à celle des versements.

Retraite — Régime général + Agirc-Arrco

Estimation de la pension future basée sur les règles CNAV 2025 (réforme retraite 2023) et le système à points Agirc-Arrco. Public ciblé : salariés du privé en France.

Formule régime général

Pension annuelle = SAM × Taux × (Trimestres validés / Durée de référence)
  • SAM : Salaire Annuel Moyen des 25 meilleures années, plafonné au PASS (47 100 € en 2025). Anciens salaires revalorisés par coefficient INSEE (~2 %/an).
  • Taux plein : 50 %, atteint si durée requise validée OU âge taux plein automatique (67 ans).
  • Décote : 1.25 %/trim manquant, plafonnée à 25 %.
  • Surcote : 1.25 %/trim au-delà de la durée requise (et après l'âge légal).
  • Durée requise : 172 trim. génération 1973+ (43 ans), montée progressive depuis 166 (génération 1957).
  • Âge légal de départ : 64 ans pour génération 1968+ (réforme 2023, montée progressive depuis 62 ans).

Formule Agirc-Arrco (système à points)

Pension complémentaire = Points cumulés × Valeur de service du point × Coefficient minoration
  • Acquisition : cotisation contractuelle 6.20 % T1 + 17.00 % T2, divisée par la valeur d'achat du point (20.1877 € en 2025).
  • Liquidation : valeur de service du point = 1.4159 € en 2025 (revalorisée annuellement).
  • Coefficient de minoration : −1 %/trim manquant si départ avant 67 ans sans avoir validé la durée requise (limite 22 % de minoration).

Carrière longue (réforme 2023)

  • Début avant 16 ans + 5 trim. avant 16 ans → départ possible à 58 ans.
  • Début avant 18 ans + 5 trim. avant 20 ans → 60 ans.
  • Début avant 20 ans + 5 trim. avant 20 ans → 62 ans.
  • Début avant 21 ans + 5 trim. avant 20 ans → 63 ans.
  • Tous les cas requièrent d'avoir validé la durée totale (172 trim. pour 1973+).

Pension nette

Pension nette = Brute × (1 − CSG/CRDS 8.3 % − CASA 0.3 %). L'IR n'est pas modélisé ici car il dépend du foyer fiscal complet. Le taux de remplacement net affiché est calculé vs un dernier salaire net estimé à 78 % du brut.

Limites du modèle

Cette simulation est une estimation. Pour une projection officielle qui prend en compte tous tes régimes (général + complémentaire + autres pensions), consulte info-retraite.fr qui agrège tous tes droits acquis. Notre calcul couvre les salariés du privé : indépendants, fonctionnaires et régimes spéciaux ne sont pas modélisés.

Sources des données

Bourse — historiques mensuels

  • S&P 500 (1871→2026) : Shiller Online Data — prix, dividendes mensuels, CPI US, ratio CAPE (PE10)
  • Nasdaq, Nikkei, CAC 40, MSCI World, Euro Stoxx 50 : yfinance (Yahoo Finance, données mensuelles)
  • Or, Argent, Brent, WTI : datasets publics consolidés (Macrotrends, Quandl historiques)

Crypto — historiques mensuels

  • BTC, ETH, XRP, BNB, SOL : CoinGecko API (prix close mensuel depuis le 1er listing dispo)

Fiscalité

  • Tranches IR 2025, plafonds PER, abattements PV : impots.gouv.fr
  • Règles PEA / Assurance-Vie : service-public.fr
  • Code Général des Impôts (CGI), articles 150-0 D ter et suivants pour la PV immobilière

DeFi (taux indicatifs)

Moyennes 2022-2026 observées sur Lido (staking ETH), Marinade (SOL), Aave et Compound (lending), Uniswap V3 (LP). Ces taux varient au jour le jour selon la demande et l'utilisation des protocoles.

Mise à jour

Les datasets sont rafraîchis manuellement environ tous les trimestres. Les taux fiscaux sont mis à jour à chaque loi de finances.

Glossaire complet

Les termes financiers utilisés dans CalcInvest. Tu peux aussi survoler n'importe quel terme dans les analyses pour voir sa définition.

Avertissement

Pas de conseil en investissement

CalcInvest est un outil de simulation à but informatif et pédagogique uniquement. Les résultats produits ne constituent en aucun cas un conseil en investissement, une recommandation d'achat ou de vente, ni une garantie de performance future.

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. L'investissement comporte des risques, notamment de perte en capital. Avant toute décision, consulte un conseiller en investissement financier (CIF) certifié AMF et un fiscaliste pour ton cas personnel.

Les hypothèses fiscales modélisées correspondent à la législation française en vigueur en 2025. Toute évolution réglementaire ultérieure n'est pas reflétée tant que le simulateur n'a pas été mis à jour.